İstanbul Sahipsiz Değil

IBB Meclis Kararları

IBB MECLİS KARARI: Zeytinburnu Kazlıçeşme Mahallesi 89 pafta 771 ada 12 parsel

Karar Tarihi:    15.07.2009
Karar No:         789
Dosya No:        789

Planlama Müdürlüğü'nün 08/06/2009 gün ve 2009-7382 TN:1531068 - 1555124 sayılı yazısında;"
İLGİ:
a)İlgilisinin 27=08,09 gün PL.15126 sayılı dilekçesi
b) belgilisinin 10.09.2008 günPl. 15916 sayılı dilekçesi
c)İlgilisinin 11.09.2008 günPl.15875 sayılı dilekçesi
d)İlgilisinin 03.04.2008 gün P1.4793 sayılı dilekçe ve eki
e) 13.04.2008 gün 2008/4793 TN:201501 sayılı Başkanlık Katı yazımız
f)Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.05.2008 gün 1117 sayılı kararı g)25.07.2008 gün 2008/8942/TN/345606 554039 sayılı dağıtımlı yazımız
h)Harita Müdürlüğünün 18.09.2008 gün TN:564541 TN 739660 BN:3229 sayılı yazısı ve eki askı tutanağı
ı)Hukuk Müşavirliğinin, 19.06.2007 tarih, M.34.0.İBB.0.61-100-2002/3818 sayılı yazısı ve eki İstanbul 2. İdare Mahkemesinin, 15.06.2007 gün, Esas No:2002/1633, Karar No:2007/981 sayılı kararı
j)12.10.2008 gün 2008-15126-TN:677959/15875-TN:73741/15916-TN:740406 sayılı Başkanlık katı yazımız
k) 13.03.2009 gün 192 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı
  
İTİRAZ
İlgililerinin ilgi a) ,ilgi b) ilgi c) dilekçeleri ile; Zeytinburnu 89 pafta 771 ada 12 parselin zemin kotu itibariyle İstanbul'un Marmara silueti kapsamında kaldığı,tarihi yarım adaya çok yakın bir noktada bulunan parseldeki yapılaşmanın getirilen yükseklik değeri net bir şekilde belirtilmediğinden İstanbul'un Siluetini nasıl etkileyeceğinin anlaşılamadığı, Emsalin 2,5 olması çevre yapılanma şartlarının çok üstünde olduğu özel yapılaşma şartları ile de İstanbul Yönetmeliğine aykırı olduğu,bahse konu planın tanımlanan yapılanma koşullarında kullanımlar ve yakın çevre ile ilişkisinin nasıl kurulacağının anlaşılamadığı bahse konu parselin ne kadar Sur Tecrit Koruma Bandının dışında kalmakta ise de Surlar ve tarihi yarımadaya etkileri bakımından etüt edilmesi gerektiği,ayrıca bodrum katlar emsal harici tutularak iskan edileceğinden verilen emsal değerinin gerçekçi olmadığı ,itiraz konusu plan değişikliği yapı nüfus ve trafik yoğunluğunu arttırıcı İstanbul İmar Yönetmeliğine ve Plan Yapım Yönetmeliğine aykırı ,emsal teşkil edici olduğu gerekçeleri ile 05.07.2008 t.tli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Tadilat Planına itiraz edilmektedir.

MÜLKİYET
İtiraza konu olan Zeytinburnu Kazlıçeşme Mahallesi 89 pafta 771 ada 12 parselin şirket adına kayıtlı olduğu ve 2. 7791 m² olduğu görülmüştür.

PLANLARDAKİ DURUM:
ilgi d) dilekçe ekinde tarafımıza iletilen ;Zeytinburnu İlçesi Kazlıçeşme Mahallesi 89 pafta ,771 ada ,12 parselin E:2,50 yapılanma şartında Ticaret+Turizm Alanına alınmasına İlişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı teklifi ,ilgi e) yazımız İle Büyükşehir Belediye Meclisine İletilmiş ve Büyükşehir Belediye Meclisinin, ilgi (f) kararı ile teklif tadilen uygun bulunarak 1/5000 ölçekli Planlar Büyükşehir Belediye Başkanınca 05.072008 tarihinde aynen onaylanarak ilgi g) dağıtımlı yazımız ile gereği yapılmıştır.

Harita Müdürlüğünün İlgi h) yazısı ekinde bahse konu plana İlişkin Askı tutanağı tarafımıza iletilmiş ve ilgi a),İlgi b),ilgi c) dilekçelerin askı süresi içinde Başkanlığımıza verildiği anlaşılmıştır.

Zeytinburnu ilçesi Kazlıçeşme Mahallesi 89 pafta 771 ada 12 parsel 14.02.2002 t.tli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında ve 21.09.2004 t.tli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında E: 1.00 yapılanma şartlarında Ticaret alanında kalmakta iken İlgi ı) yazı eki Mahkeme kararı gereği 1/5000 ölçekli planlar iptal edilmiştir.Söz konusu parsel 05.07.2008 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile E:2,5 yapılanma şartlarında Turizm
Alanına alınmış olup plan notlarında;
        1-Plan onama sınırı 89 pafta 771 ada 12 sayılı parselin sınırı olup Turizm Tesisi Alanıdır.
        2-1/1000 ölçekli İmar Planı kararları doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
        3-İlgili kurum görüşleri alınacaktır.
        4-Zemin Etüt ve Raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
        5-Turizm Alanında ;Otel toplam İnşaat alanının %40'ı kadar kısmı Rezidans ,Müze ,Kütüphane Sergi Salonu ,Lokanta, Restaurant, eğlence merkezi,otel merkezinde hizmet eden ticari üniteler yer alabilir.
        6-1.Bodrum kat iskan edilebillr.emsale dahil değildir.
        7-Açıklanmayan hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir.
        8-E:2?5 emin kattan itibaren maxTAKS:0.50 Hmax:serbest şartlarında avan projeye İBB tarafından onaylanacaktır.
        9-Bodrum katlar çekme mesafeleri içinde kalmak kaydıyla parsel tamamında yapılabilir. "denilmektedir.

İLGİLİSİNİN İTİRAZI:
İlgi a) dilekçede; Bahse konu parselin zemin kotu itibariyle İstanbul'un Marmara silueti kapsamında kaldığı,tarihi yarım adaya çok yakın bir noktada bulunan parseldeki yapılaşmanın getirilen yükseklik değeri net bir şekilde belirtilmediğinden İstanbul'un Siluetini nasıl etkileyeceğinin anlaşılamadığı, Emsalin 2,5 olması çevre yapılanma şartlarının çok üstünde olduğu özel yapılaşma şartları ile de İstanbul Yönetmeliğine aykırı olduğu, plan tadilatının iptal edilerek yanlışlığın düzeltilmesi gerektiği belirtilerek 05.07.2008 t.t'li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına itiraz edilmiştir.

İlgi b) dilekçede; İtiraz süresi içinde kamu yararı bulunmayan yasa ve yönetmeliklere aykırı olan plana itiraz edilmesi gerektiği, bahse konu tadilatın yapı nüfus ve trafik yoğunluğunu arttırıcı olduğu, aynca bodrum katlar emsal harici tutularak iskan edileceğinden verilen emsal değerinin gerçekçi olmadığı, itiraz konusu plan değişikliği yapı nüfus ve trafik yoğunluğunu arttırıcı İstanbul İmar Yönetmeliğine ve Plan Yapım Yönetmeliğine aykırı, emsal teşkil edici olduğu gerekçelerle 05.07.2008 t.tli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına itiraz edilmektedir.

İlgi c) dilekçede; bahse konu planın tanımlanan yapılanma koşullarında kullanımlar ve yakın çevre ile ilişkisinin nasıl kurulacağının anlaşılamadığı bahse konu parsel Sur Tecrit Koruma Bandının dışında kalmakta ise de Surlar ve tarihi yarımadaya etkileri bakımından etüt edilmesi gerektiği, 1/5000 ölçekli İmar Plan değişikliği aşamasında ilgili kurum ve kuruluş görüşlerinin alınıp alınmadığının tespit edilemediği için 05.07.2007 t.tli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına itiraz edilmektedir.

DEĞERLENDİRME
Zeytinburnu İlçesi Kazlıçeşme, Mahallesi 89 pafta, 771 ada, 12 parselin E:2,50 yapılanma şartlarında Ticaret+Turizm Alanına alınmasınailişkin olarak 05.07.2007 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına yapılan ilgi (a), ilgi b) ,ilgi c) itiraz dilekçesi gereği için Başkanlığımıza iletilmiştir.

İtiraza konu 1/5000 ölçekli Nazım İmar plan teklifine ilişkin ilgi e) Başkanlık katı yazımızdaki ile "sözkonusu alanın ,E:2,50 yapılanma şartlarında Ticaret+Turizm Alanına alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan Tadilatı teklifinin "5 numaralı plan notunda "-Max E:2,50 dir.Emsal değerini aşmamak ve yapı çekme mesafeleri içerisinde kalmak şartıyla Taks ,H max ,kat yükseklikleri ve blok ebatları serbest olup İlçe Belediyesince onanacak avan projesinde belirlenecektir."denilmekte olup İstanbul İmar Yönetmeliğinde yüksek yapıların Avan proje Uygulamalarına ilişkin 3.04 maddesinde bina yüksekliği en az (45,50) m olan yapılarda avan projenin Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanmadan uygulama yapılamayacağı belirtildiğinden bu maddenin yönetmelik hükümlerine aykırı olduğu,

6 numaralı not ile birden fazla bodrum kat yapılabileceği ve Bu alanlarda ;Kongre+Toplantı Salonu ,Balo salonu restaurant ,ticari birimler ,sinema ,disco cafe, spa, depo, kapalı havuz ve spor alanları ,fitness v.b. sosyal kültürel ve idari ortak mahaller ile katlı otopark gibi ticari fonksiyonların yer aldığı ifade edilmekte olup bu alanlar emsale dahil edilmediğinden , İstanbul İmar Yönetmeliğinin bodrum katlara ilişkin 6.09 maddesine aykırı olduğu görülmektedir.

Ayrıca sözkonusu parsel bulunduğu zemin kotu itibariyle İstanbul'un Marmara silueti kapsamında kalmakta olup Tarihi Yarım Adaya çok yakın bir noktada bulunan parseldeki yapılaşmanın (getirilen yükseklik değerleri net bir şekilde belirtilemediğinden) İstanbul'un siluetini nasıl etkileyeceği anlaşılamamaktadır.

Zeytinburnu 771 ada 12 parsel 1/100000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni planı ile eşgüdüm halinde çalışmalarına başlatılan 1/25000 ölçekli İstanbul Nazım İmar Taslak Planında yeşil alanda kalmaktadır.

İlgi d) dilekçe eki Zeytinburnu Kazlıçeşme 771 ada 12 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan teklifi ve getirilen yapılanma koşulları (E:2,50) çevre yapılanma şartının çok üstünde olduğundan yapı, nüfus ve trafik yoğunluğunu artırarak emsal teşkil edici, ayrıca bodrum katlar emsal harici tutularak iskan edileceğinden verilen emsal değeri gerçekçi olmamakta ve artan nüfusun ihtiyacı olan donatı alanları ayrılmadığından Plan Yapım Yönetmeliğine ,getirilen özel yapılanma kararları ile de İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı nitelik taşımaktadır.Ulaşım planlama Müdürlüğünce ise teklif yalnızca Turizm Fonksiyonu ayrılması şartıyla uygun bulunmuştur.

"Zeytinburnu Kazlıçeşme mahallesi 771 ada 12 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan teklifi yapı, nüfus ve trafik yoğunluğunu artırıcı, İstanbul İmar Yönetmeliğine ve Plan Yapım Yönetmeliğine aykırı ,emsal teşkil edici nitelik taşıdığından yukarıda bahsedilen hususlar doğrultusunda 1/25000 ölçekli Nazım İmar planının tamamlanmasına müteakip bu planlara uygun hazırlanacak 1/5000 ölçekli Nazım İmar bölge planları doğrultusunda değerlendirilmesi gerektiği" Müdürlüğümüz görüşü ile Başkanlık katma iletilmiş,ilgi f) Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile teklif plan notları 1 nolu plan notunda Ticaret+Turizm ibaresi iptal edilerek yerine "Turizm Tesis Alanı"
        5 nolu plan notunun iptal edilerek yerine "Turizm alanında otel, toplam inş. alanının %40 kadar kısmı rezidans, müze, kütüphane, sergi salonu, lokanta, restaurant, eğlence merkezi, otel bünyesine hizmet eden ticari üniteler yer alabilir." yazılarak         6 nolu plan notunun iptal edilerek yerine "1.bodrum kat iskan edilebilir. Emsale dahil değildir." Şeklinde düzeltilmiş ve      
        8 nolu "E=2.5 zemin kattan itibaren max TAKS=0.50 Hmax=:Serbest, şartlarında avan proje İBB tarafından onaylanacaktır." plan notu ilavesi ile
        9 nolu "Bodrum katlar çekme mesafeleri içinde kalmak kaydıyla parsel tamamında yapılabilir." şeklinde düzeltilerek teklif plan tadilen uygun bulunmuştur, ilgi (j) Başkanlık Katı yazımız ekinde Büyükşehir Belediye Meclisine iletilen , Zeytinburnu İlçesi 771 ada 12 parsele ilişkin 05.07.2008 t.tli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Tadilat Planına yapılan itirazlar İmar Komisyonunda görüşülmeyerek toplu halde İlgi (k) Meclis kararı ile müdürlüğümüze iade edilen dosyalar kapsamında tarafımıza iletilmiştir. " Denilerek. 
        İlgi (a),ilgi b),ilgi c) itiraz dilekçeleri ve ekleri yazımız ekinde olup, hakkında karar alınmak üzere 3194 sayılı Yasanın 8.maddesi gereği  Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ:
Zeytinburnu İlçesi,  Kazlıçeşme Mahallesi 89 pafta, 771 ada, 12 parsel  yere ilişkin  1/5000  ölçekli  Nazım  İmar Tadilat planına  itiraz  incelenmiş olup  parselin sur  tecrit  bandının dışında olması  parseldeki yapılaşma  değerlerinin Turizm  alanlarına verilen  yapılanma  şartlarını aşmaması  ve İstanbul'un  Turizm  alanındaki  hedeflerine uygun  olması  ve plan yapım  aşamasında başta Ulaşım Planlama Müdürlüğü olmak üzere  kurum  görüşlerinin alınmış olması yapılan  plan değişikliği ile  surlar ve  tarihi yarımadaya hizmet edecek  turizm  tesislerinin  oluşturulması 1. bordum katın turizm fonksiyonu gereği  emsal dışı bırakılması bordum  katlarına   yüksekliği ve bina ebatlarının 1/1000  ölçekli  U.İ.P. belirlenmesi nedeni ile  komisyonumuzca  uygun  görülmemiştir.
      
        Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 6. Seçim Dönemi 1. Toplantı Yılı, Temmuz Ayı Toplantılarının 15 Temmuz 2009 tarihli 3. birleşiminde okunarak, müzakereye açıldı. Yapılan müzakereler ve işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.


İBB MECLİS KARAR ÖZETİ: Zeytinburnu İlçesi Kazlıçeşme Mahallesi 89 pafta 771 ada 12 parsel

Karar Tarihi:    16.05.2008
Karar No:         1117
Dosya No:        1117

Karar: Planlama Müdürlüğü'nün 13/ 04/2008 gün ve 2008/4793/TN/201501 sayılı yazısında;"

TALEP
İlgilisinin 03.04.2008 gün Pl. 4793 sayılı dilekçe ile; Zeytinbumu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi 89 pafta, 771 ada, 12 parselin E:2,50 yapılanma şartında Ticaret+Turizm Alanına alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifi tarafımıza iletilerek gereği talep edilmektedir.

KONUNUN EVVELİYATI:
Dosyasında yapılan incelemede; İlgi Hukuk Müşavirliğinin, 19.06.2007 tarih, M.34.0.İBB.0.61-100-2002/3818 sayılı yazı ile, Zeytinbumu İlçesi, 85 pafta, 771 ada, eski 6, yeni 11,12 parsellerin yer aldığı 14.02.2002 tasdik tarihli, 1/5000 ölçekli Nazım İmar planının İstanbul 2. İdare Mahkemesinin, 15.06.2007 gün, Esas No:2002/1633, Karar No:2007/981 sayılı kararı ile iptal edildiği tarafımıza bildirildiği görülmüştür.
İstanbul Büyükşehir Alanı Avrupa Yakası Büyükçekmece, Şişli, Beşiktaş, Beyoğlu, Eyüp, Gaziosmanpaşa, Kâğıthane, Esenler, Bayrampaşa, Güngören, Bahçelievler, Bağcılar, Bakırköy, Zeytinbumu ve Avcılar İlçe Sınırlarının Tamamında (yaklaşık 63.000 hektar) 1/5000 Ölçekli Analitik Etütler ve Nazım İmar Planı Tasarısı İşi 31.05.2005 tarih ve 2005/150 sayılı karar ile Boğaziçi Peyzaj İnşaat Müşavirlik Teknik Hizmetler Ağaç San. Ve Tic. A.Ş. (BİMTAŞ) uhdesine ihale edildiği gerekçesiyle, İlgi Hukuk Müşavirliğinin, 19.06.2007 tarih, M.34.0.İBB.0.61-100-2002/3818 sayılı yazısı ve eki İstanbul 2. İdare Mahkemesinin, 15.06.2007 gün, Esas No:2002/1633, Karar No:2007/981 sayılı Mahkeme karar ile plansız kalan alan için Üst ölçekli plan kararları, Planlama Esasları ve Şehircilik İlkeleri doğrultusunda 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı hazırlanması gereken Zeytinbumu İlçesinin 1/5000 ölçekli plan çalışmaları sürecinde değerlendirilmesi amacı ile 08.10.2006 gün 2007-16374 sayılı Başkanlık Oluru alınmış olup söz konusu plan çalışmaları henüz sonuçlanmamıştır.

MÜLKİYET:
Dosyasında yer alan mülkiyet bilgilerinden, Zeytinbumu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, 89 pafta 771 ada, 12 parselin şirket adına kayıtlı ve 7791 m2 olduğu görülmüştür.

MERİ PLANLARDAKİ DURUMU:
Zeytinbumu İlçesi Kazlıçeşme Mahallesi 89 pafta 771 ada 12 parsel 14.02.2002 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında ve 21.09.2004 t.t.li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında E:1.00 yapılanma şartlarında Ticaret alanında kalmakta iken İlgi Hukuk Müşavirliğinin, 19.06.2007 tarih, M.34.0.İBB.0.61-100-2002/3818 sayılı yazısı ve eki İstanbul 2. İdare Mahkemesinin, 15.06.2007 gün, Esas No:2002/1633, Karar No:2007/981 sayılı Mahkeme kararı gereği 1/5000 ölçekli planlar iptal edilmiştir.

İLGİLİ KURUM GÖRÜŞLERİ:
İlgilisinin 03.04.2008 gün Pl. 4793 sayılı dilekçe ekinde tarafımıza iletilen ilgili kurum görüşlerinden dosyasında; Ulaşım Planlama Müdürlüğünün, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, DLH Marmaray Bölge Müdürlüğünün İlgi yazı eki tadilata ilişkin kurum görüşlerinin yer aldığı görülmüştür.
Ulaşım Planlama Müdürlüğünün 07.04.2008 gün M.34.0.İBB.0.14.69-310.01/4034(2007)-204613-BN.1191 İBB.46936 sayılı yazısında;
"Zeytinbumu İlçesi Kazlıçeşme Mahallesi 771 ada 12 parselin E:2,50 Hmax: serbest yapılanma şartlarında Ticaret+Turizm alanına alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Tadilatı teklif edilen fonksiyonlar ve yapılanma şartları tesisin hizmet alacağı yollardaki mevcut hacim /kapasite oranlarını artırarak ulaşım ana planında belirlenen değerlere yaklaştığından dolayı teklif fonksiyonun sadece turizm olması koşuluyla uygun bulunmuştur."denilmektedir.
Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün 08.10.2007 gün M.34. 0.İBB.0.32.70. 310.06/Gd.1713/123325 sayılı yazısında;
"Söz konusu raporda inceleme alanı Tb-ÖA ( Bakırköy Formasyonu Önlemli alanlar)olarak belirlenmiş olup hazırlanan rapor plan tadilatı için yeterli Jeolojik çalışmayı içermektedir. Planlama aşamasında raporda belirtilen önlem ve önerilere titizlikle uyulması ve önerilen hususların teklif planlara yansıtılması şartıyla talep 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatının yapılması Müdürlüğümüzce uygun bulunmuştur." Denilmektedir.
DLH Marmaray Bölge Müdürlüğünün 07.04.2008 gün B.11.4.BÖM.00.13.05/Cr 1-752.01.10-2505 sayılı yazısında;
Bakanlıkça ihale edilen "Gebze -Haydarpaşa, Sirkeci- Halkalı Banliyö Hatlarının iyileştirilmesi (Marmaray Projesi) işi kapsamında İstanbul İli Zeytinbumu İlçesi 771 ada 12 parsel nolu taşınmazdan herhangi bir kamulaştırma yapılmayacağı belirtilmiştir.

DEĞERLENDİRME VE SONUÇ:
İlgilisinin 03.04.2008 gün Pl. 4793 sayılı dilekçe ekinde tarafımıza iletilen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Teklifi G21 b-04a rumuzlu halihazır pafta üzerine hazırlanmış ve Zeytinbumu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, 771 ada 12 parsel tasdik sınırı içine alınarak; parselde Ticaret+Turizm Alanı Planlanmış plan paftasına;
1-Plan onama sınırı 89 pafta 771 ada 12 sayılı parselin sınırı olup Ticaret+Turizm Alanıdır.
2-1/1000 ölçekli İmar Planı kararları doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
3-İlgili kurum görüşleri alınacaktır.
4-Zemin Etüt ve Raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
5-Ticaret+Turizm alanında; Otel, İş Merkezi, Rezidans, Konut, Ofıs, Büro, Alışveriş Merkezi, Sinema, Tiyatro, Eğlence Merkezi, Çok Katlı Mağaza, Müze, Kütüphane, Sergi Salonu, Kültür Tesisleri, Lokanta, Restaurant, Gazino, Yönetim Binaları, Banka ve Finans Kurumları v.b ticari fonksiyonlar yer alabilir.
-Max E:2,50 dir. Emsal değerini aşmamak ve yapı çekme mesafeleri içerisinde kalmak şartıyla Taks, H max, kat yükseklikleri ve blok ebatları serbest olup İlçe Belediyesince onanacak avan projesinde belirlenecektir.
6-Plan kapsamında bu parsel ile ilgili ayrıntılı olarak hazırlanacak zemin etüd ve raporunun ön gördüğü koşullarda zemin düzlemi (+0,0 kodu) altında yapı çekme mesafesi içerisinde kalmak şartıyla parsel tamamında birden fazla bodrum katı yapılabilir. Bu alanlarda; Kongre+Toplantı Salonu, Balo salonu restaurant, ticari birimler, sinema, disco cafe, spa, depo, kapalı havuz ve spor alanları, fıtness v.b. sosyal kültürel ve idari ortak mahaller ile katlı otopark yer alabilecek olup, emsal değerine dahil değildir.
7-Açıklanmayan hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir."şeklinde plan notları getirildiği görülmüştür.
Zeytinbumu İlçesi Kazlıçeşme Mahallesi 771 ada 12 parsel hakkındaki İlgi dilekçe eki 1/5000 ölçekli plan teklifine ilişkin Ulaşım planlama Müdürlüğü ve, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün şartlı görüşünün yer aldığı görülmüştür.
Zeytinbumu İlçesi Kazlıçeşme Mahallesi 771 ada 12 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifi plan notları incelendiğinde;
5 numaralı not ile "-Max E:2,50 dir. Emsal değerini aşmamak ve yapı çekme mesafeleri içerisinde kalmak şartıyla Taks, H max, kat yükseklikleri ve blok ebatları serbest olup İlçe Belediyesince onanacak avan projesinde belirlenecektir."denilmekte olup İstanbul İmar Yönetmeliğinde yüksek yapıların Avan proje Uygulamalarına ilişkin 3.04 maddesinde bina yüksekliği en az (45,50) m olan yapılarda avan projenin Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanmadan uygulama yapılamayacağı belirtildiğinden bu maddenin yönetmelik hükümlerine aykırı olduğu,
6 numaralı not ile birden fazla bodrum kat yapılabileceği ve Bu alanlarda; Kongre+Toplantı Salonu, Balo salonu restaurant, ticari birimler, sinema, disco cafe, spa, depo, kapalı havuz ve spor alanları, fıtness v.b. sosyal kültürel ve idari ortak mahaller ile katlı otopark gibi ticari fonksiyonların yer aldığı ifade edilmekte olup bu alanlar emsale dahil edilmediğinden, İstanbul İmar Yönetmeliğinin bodrum katlara ilişkin 6.09 maddesine aykırı olduğu görülmektedir.
Ayrıca sözkonusu parsel bulunduğu zemin kotu itibariyle İstanbul'un Marmara silueti kapsamında kalmakta olup Tarihi Yarım Adaya çok yakın bir noktada bulunan parseldeki yapılaşmanın (getirilen yükseklik değerleri net bir şekilde belirtilemediğinden ) İstanbul'un siluetini nasıl etkileyeceği anlaşılamamaktadır.
Zeytinbumu 771 ada 12 parsel 1/100000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni planı ile eşgüdüm halinde çalışmalarına başlatılan 1/25000 ölçekli İstanbul Nazım İmar Taslak Planında yeşil alanda kalmaktadır.
İlgi dilekçe eki Zeytinbumu Kazlıçeşme 771 ada 12 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan teklifi ve getirilen yapılanma koşulları (E:2,50) çevre yapılanma şartının çok üstünde olduğundan yapı, nüfus ve trafik yoğunluğunu artırarak emsal teşkil edici, ayrıca bodrum katlar emsal harici tutularak iskan edileceğinden verilen emsal değeri gerçekçi olmamakta ve artan nüfusun ihtiyacı olan donatı alanları ayrılmadığından Plan Yapım Yönetmeliğine, getirilen özel yapılanma kararları ile de İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı nitelik taşımaktadır. Ulaşım planlama Müdürlünce ise teklif yalnızca Turizm Fonksiyonu ayrılması şartıyla uygun bulunmuştur.
Zeytinbumu Kazlıçeşme Mahallesi 771 ada 12 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan teklifi yapı, nüfus ve trafik yoğunluğunu artırıcı, İstanbul İmar Yönetmeliğine ve Plan Yapım Yönetmeliğine aykırı, emsal teşkil edici nitelik taşıdığından yukarıda bahsedilen hususlar doğrultusunda 1/25000 ölçekli Nazım İmar planının tamamlanmasına müteakip bu planlara uygun hazırlanacak 1/5000 ölçekli Nazım İmar bölge planları doğrultusunda değerlendirilmesi gerektiği Müdürlüğümüz görüşüdür. " Denilerek.
İlgilisinin 03.04.2008 gün Pl. 4793 sayılı dilekçe eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan teklifi ekte olup, ilgi 20.8.2004 gün, 12734-41-030-000/S/89 sayılı genelgesi ve 20.8.2004 gün, 12734-41-030-000/S/90 sayılı Başkanlık oluru, genelge, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7. maddesine göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Zeytinbumu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, 89 pafta, 771 ada 12 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifi incelenmiş olup ,
1 nolu plan notunda Ticaret+Turizm ibaresi iptal edilerek yerine Turizm tesis alanı ibaresinin yazılması 5 nolu plan notunun iptal edilerek yerine turizm alanında otel,   toplam inş. alanının   %40 kadar kısmı rezidans müze, kütüphane, sergi salonu, lokanta, restaurant eğlence merkezi, otel bünyesine hizmet eden ticari üniteler yer alabilir plan notunun ilavesi 6 nolu plan notunun iptal edilerek yerine 1. bodrum kat iskan edilebilir. Emsale dahil değildir. Plan notunun ilave edilmesi .
E=2,5 zemin kattan itibaren max TAKS=0.50 H max= Serbest , şartlarında avan proje İBB tarafından onaylanacaktır. Plan notunun ilave edilmesi Bodrum katlar çekme mesafeleri içinde kalmak kaydıyla parsel tamamında yapılabilir plan notunun ilave edilmesi ile birlikte turizm alanına alınması komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.
Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 5 inci Seçim Dönemi 5 inci Toplantı Yılı, MAYIS AYI TOPLANTILARININ 16 MAYIS 2008 tarihli 5 inci birleşiminde okunarak; Yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.


İBB MECLİS KARAR ÖZETİ: Zeytinburnu - Kazlıçeşme Mah. 85 pafta, 767, 771 adalar ile ilgili konu

Karar Tarihi:    16.09.2004
Karar No:         690
Dosya No:        690

Karar: Planlama ve İmar Müdürlüğünün 6.9.2004  gün ve 2290 sayılı yazısında;
Zeytinburnu Kazlıçeşme Mahallesi 85 pafta, 767 ada, 1 parsel, 771 ada, Eski: 1-2-3-4-5-10 Yeni: 14-15-16 Eski: 6 Yeni: 11-12 ile 771 ada, 7 parselin bir bölümüne ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinin 22.3.2004 günlü Başkanlık oluru ile “İADE” kararı verildiği ve taraflarına iletildiği belirtilerek 14.02.2002 tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı baz alınarak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının yeniden hazırlandığı ve 18.06.2004 gün, 2004/34 sayılı İlçe Belediye Meclisi kararı ile de aynen kabul edildiği izah edilerek yazı ekinde sunulan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinin 3194 ve 3030 sayılı Kanun muvacehesinde değerlendirilmesi talep edilmektedir.

İLÇE MECLİS KARARI:
18.06.2004 gün, 2004/34 sayılı İlçe meclis kararında; “Büyükşehir Belediye Başkanlığının 01.04.2004 tarih ve 4758 GD-6764 sayılı yazı ekindeki onay muvacehesinde müdürlüğünce son durumunu gösterir kadastral altlıklar kullanılarak ve 14.02.2002  tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı baz alınarak hazırlandığı görülen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının Müdürlüğünden geldiği ş ekli ile aynen kabul edildiği görülmektedir.

TEKLİFİN İNCELEMESİ:
Zeytinburnu Kazlıçeşme Mahallesi 85 pafta, 767 ve 771 adalara ilişkin ilgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinde plan onama sınırı içinde kalan kısınm, kısmen 18. madde uygulamasınırı içinde Ticaret Alanı, Park Alanı ve YolAlanı, Kısmen ise 18. madde uygulama sınırı dışında ticaret, Temel eğitim Alanı, Yeşil Alan, Yol Alanı ve Demir yolu Güzergahı ve Koruma Kuşağı olarak planlanmıştır. Plan notları kısmında;
1- Ticaret alanlarında emsal net parsel üzerinden E=1.00’dir.
2- Avan projesine göre uygulama yapılacaktır. Avan Projesi İlçe belediye Başkanlığınca onanacaktır.
3- Temel eğitim alanında 1/1000 ölçekli Uygulama imar planı onancaya kadar İlçe Belediye Başkanlığınca onanacak, avan projesine göre uygulama yapılabilir irtifa MaxH=15.50 m’yi geçemez.
4- Uygulamada yerleşime Uygunluk değerlendirmesi raporundaki getirilen önerilere uyulacaktır.
5- İrtifada afet İşleri Genel Müdürlüğünce 7269 sayılı yasanın 2. maddesine göre onaylanan Zemin Etüt Raporu ve Yerleşime Uygunluk Değerlendirmesi raporuna göre irtifa H=15.50 m’yi geçemez.
6- Çekme ve çatı kat yapılamaz.
7- Avan proje aşamasında ilgili kamu kuruluş görüşleri alınarak (UKOME, İSKİ...) önerilen tedbirlere uyulacaktır.
8- Planda açıklanmayan hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği geçerlidir.
9- İlgili kamu kuruluşlarından Ulaşım Planlama Müdürlüğünce talep edilen Ulaşım ve Trafik Etüd Raporu, parsel bazında avan projesine göre yapılacka uygulama aşamasında aranacaktır.
10- 18. madde uygulama alan sınırı dahilinde 18.01.2001 tarih ve 2001/50 sayılı Zeytinburnu Belediye Encümen kararı ile tescil işlemi gerçekleştirilerek oluşan parselasyon planı aynen geçerlidir.” şeklinde plan notları düzenlenmiştir.

MERİ PLANDAKİ DURUMU:
1/1000  ölçekli 767-771 adalar ve çevresi teklif Uygulama İmar Planı planlama alanı 14.02.2002 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli nazım imar planı kapsamında kalmaktadır.
14.02.2002 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar  Planında plan alanı 18. madde uygulamas sınırı içinde Ticaret, Yol ve park Alanlarını 18. madde uygulaması dışında Ticaret, Temel eğitim ve Yeşil Alanları ve ayrıca Demiryolu güzergahı ve koruma kuşağı alanlarını kapsamaktadır.
İlçe İşlem dosyasında yapılan incelemede; 771 ada, 7 ve 10 sayılı parsellerin İstanbul belediyesi mülkiyetinde olduğu 11 sayılı parselin Zeytinburnu belediyesi, 12 sayılı parselin BDDK. Tasarruf Mevduat sigorta Fonu ve Yapı Kredi Bankası A.Ş. mülkiyetlerinde olduu, 771 ada, 14-15 parsellerin şahıs mülkiyetinde 16 parselin ise hisseli bir yapıya sahip olduğu ve şahıs ve kamu mülkiyetinde olduğu görülmüştür.

İLGİLİ KURUM GÖRÜŞLERİ:
Sağlık Daire Başkanlığı Mezarlıklar Müdürlüğünün 05.02.2003 gün 12734-35-230-150-87-205 sayılı yazısında İlçe Belediye Başkanlığınca Zeytinburnu Kazlıçeşme Mahallesi 89 pafta, 771 ada, 11 ve 7 parselin bir kısmının İlköğretim Tesisleri Alanında kaldığı, 7 parselin okul alanı olarak öngörülen kısmında 10 yıldır gömü yapılıp yapılmadığı konusunda bilgi verilmesinin talep edilmesi üzerine yapılan incelemede söz konusu alana 10 yıl içinde herhangi bir gömü yapımadığı belirtilmektedir.
İSKİ Genel müdürlüğünün 17 mart 2003 gün, 310-314-3531-25328 sayılı yazısında Zeytinburnu Kazlıçeşme Mahallesi 85 pafta, 767 ada, 1 parsel 771 ada 1-2-3-4-5 ve 10 Eski: 6 Yeni: 11-12 parseller ile 771 ada, 7 parselin bir bölümüne ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi ile ilgili idareleri ön görüşü yazıda madde madde açıklanmıştır.
Ulaştırma Bakanlığı Demiryolları Limanlar ve Hava Meydanları İnşaat Genel müdürlüğünün 31 aralık 2002 gün. B.11.0.DLH.0.15.00.01/273-17851 sayılı yazısında teklife konu olan tüm parseller DLH İnşaatı Genel Müdürlüğünce hazırlanan ozalit ekte gönderilen 1/25.000 ölçekli Atatürk Havaalanı Mania Planı üzerine işaretlendiği vetaşınmazların tamamı mania planı sınırları dışında kalmakta olduğu belirtilmekte ve ayrıca tüm parsellere ait uygulama imar planı çalışmaları hakkında yapılacak işlemlerde yapılaşmanın doğal zemin seviyesinden itibaren Hmax: 21 m’yi (7 kat) geçmesi durumunda bakanlığımız Sivil Havacılık Genel Müdürlüğünün olumlu görüşlerinin alınması gerektiği ifade edilmektedir.
 Ulaşım Planlama Müdürlüğünün 30.10.2003 gün, 12734-69-030.200/1389 sayılı yazısında;
 Zeytinburnu Kazlıçeşme Mahallesi 85 pafta, 767 ada, 1 parsel 771 ada 1-2-3-4-5 ve 10 Eski: 6 Yeni: 11-12 parseller ile 771 ada, 7 parselin bir bölümüne ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları ile ilgili Müdürlük görüşünün talep edildiği belirtilerek yerinde ve mer’i planlarda yapılan değerlendirmeler neticesinde, söz konusu talebin, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının kendi sınırları içerisindeki yeterliliği ile İstanbul Metropoliten Alanının makro ölçekteki ulaşım planı ve ulaşım stratejileri açısından irdelenmesi vedeğerlendirilmesi yapılıp, talep edilen fonksiyon alanlarının mevcut ulaştırma altyapısı üzerine olacak etkilerinin irdelenmesine yönelik ilgilisince, söz konusu alana dair hazırlatılacak Ulaşım ve Trafik etüdü raporu aşağıda ifade edilen hususlar gözönüne alanırak hazırlanacaktır.
“1- Bölgesel ulaşım sisteminin analiz edilip, kara, deniz ve raylı ulaşım sistemleri trafiğinin tespit edilmesi.
2-Bugünkü trafiğin belirlenmesi.
3- Ulaşım Master Plan veriler doğrultusunda, gelecekteki talep edilen fonksiyonun çekeceği trafiğin belirlenmesi.
4- Bölgesel ulaşım sistemleri açısından gerekli analizlerin yapılması ve analizler neticesinde, giriş-çkışlara ve kavşak noktalarına dair projelerin, en kesit ve boykesitlerin hazırlanması.
5- Bölgesel ölçekteki trafik sirkülasyon projesinin hazırlanması.
6- Parsele ilişkin avan porje, giriş-çıkışlar, otopark ve diğer kullanımların belirlenmesi.
7- Değerlendirme (ulaşım sistemi, üretilen ve çekilen trafik, otopark vb.) ve öneriler.
8- Farklı açılardan çekilmiş yeteri kadar fotoğraf.
Yukarıda belirtilen değerlendirmeler neticesinde söz konusu talep hakkında görüşün oluşturulabilmesi için yukarıda belirtilen çalışmaları kapsayan “Ulaşım ve Trafik Etüd Raporu3nun tarafımıza iletilmesi gerekmektedir.” şeklinde görüş belirtilmektedir.
Zemin ve Deprem İnceleme Müdürlüğünün 05.11.2003 gün, 12734-70-030-300/1117-GD:19407 sayılı yazısında;
“Söz konusu parseller Müdürlüğümüz tarafından hazırlanıp, Afet İşleri Genel müdürlüğünce onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmarPlanına Esas “Jeoloji ve Yerleşime uygunluk haritaları’nda “BAf-YU (Bakırköy Formasyonu-Yerleşime Uygun Alanlar)” lejantlı sınırlar içerisinde kalmakta olup, tarafınızca hazırlatılan ve Afet İşleri Genel Müdürlüğünce onaylanan 1/2000 ölçekli haritalar da “ÖA-3 (Önlemli Alanlar)” lejantlı sınırlar içerisinde kalmaktadır. Bu alanlar, Güngören Formasyonunun Bakırköy Formasyonuna geçiş zonundan oluşur. bu alanlarda, Bakırköy Formasyonu ince ve % 10’dan küçük eğime sahiptir.
Sonuç itibariyle, söz konusu alanda, mevcut kat sınırlamnasının (Hmax:15.50 m. (5 kat) ) aşılmaması koşuluyla 1/1000 ölçekli plan yapılmasında “JEOLOJİK” olarak bir sakınca olmadığı Müdürlüğümüz görüşüdür” denilmektedir.
Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğünün 10 Kasım 2003 gün, B.11.2.DDY.0.84.00.06/71-01/5443 sayılı yazızsında;
“Kuruluşları mülkiyetinde bulunan tesisler ile istimlak sınırları 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları üzerine işaretlenerek ekte gönderildiği ve bu kapsamda 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan çalışmalarında;
- Mülkiyet sınırlarının korunması
- Mülkiyet sınırları içerisindekitaşınmazların “TCDD Alanı” olarak ayrılması.
- Demiryollarının emniyeti açısından;
- Komşu parsellerde yapılacak yanıcı patlayıc amaddeler ile ilgili can ve mal güvenliği açısından tehlike oluş turacak tesisler için dış hat mihverinden itibaen 30 m.
- Diğer binalar için iki tarafta dışhat mihverinden 15 m.
- Mülkiyet sınırları dış hat mihverinden iki tarafa 15 m.’den fazla olduğu yerlerde ise mülkiyet sınırından itibaren 5 m. inşaat çekme mesafesi bırakılması,
- Karayolunun demiryolu ile kesişimlerinde geçişlerin alt veya üst geçiş olarak planlanması.
- Ayrıca planlama çalışmaları tamamlandığında bilgi verilmesi talep edilmektedir.

DEĞERLENDİRME VE SONUÇ:
İlgi yazı veki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi yürürlükteki 14.02.2002 tasdik tarihil 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları doğrultusunda incelemesinde teklifin 1/5000 ölçekli plan kararlarını etkilemediği belirlenmiştir.
1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifine ait Mezarlıklar Müdürlüğü Ulaştırma Bakanlığı, İSKİ, Zemin ve Deprem İnceleme Müdürlüğü, Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve Devlet Demiryolları Genel Müdürlüğü görüşlerinin bulunduğu görülmektedir. Teklifin ilgili kuruluş görüşleri kapsamında Değerlendirildiğinde Mezarlıklar müdürlüğü, Ulaştırma Bakanlığı DLH Genel Müdürlüğü, İSKİ Genel Müdürlüğü, Devlet Demiryolları Genel Müdürlüğü, Zemin ve Deprem İnceleme Müdürlüğü görüşlerine uygun olduğu ancak teklife ilişkin Ulaşım Planlama Müdürlüğü görüşü, Ulaşım ve Trafik Etüd raporunun hazırlanarak iletilmesihalinde görüş oluşturulabileceği şeklinde olduğu ancak bu husus teklif planın plan notlarının 9. maddesi ile avan proje uygulama aşamasına bırakıldığı görülmektedir.” denilerek.
14.02.2002 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmarPlanı kararları doğrultusunda hazırlanan İlçe meclis Kararı ve  eki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi ekte olup, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddesine göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Zeytinburnu Kazlıçeşme Mahallesi 85 pafta, 767 ada, 1 parsel 771 ada 1-2-3-4-5 ve 10 yeni 14-15-16 Eski: 6 Yeni: 11-12 parseller ile 771 ada, 7 parselin bir bölümüne ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan değişiklik teklifi incelenmiş olup komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Yüce Meclisin onayına arz olunur.

KARAR:
Şeklinde hazırlanan İmar Komisyonu raporu, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 5 inci Seçim  Dönemi, 1 nci Toplantı Yılı, EYLÜL AY’I TOPLANTILARININ  16 EYLÜL  2004 tarihli 4 üncü birleşiminde okunarak; raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.


Bu site sivil inisiyatifle kurulmuştur. Herhangi bir tüzel kişiliği yoktur.
Gökdelenler yıkılana kadar yayında kalacaktır.

platforma destek öneri ve irtibat için
ePosta: Bu e-posta adresi spam robotlarından korunuyor. Görebilmek için JavaScript etkinleştirilmelidir.